Quando un muro divisorio è da ritenersi comune?

La legge stabilisce una presunzione di comunione del muro divisorio, che può tuttavia essere superata dalla prova che il muro è in realtà di proprietà esclusiva di uno dei confinanti.

Il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze diverse, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto. Allo stesso modo, si presume comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi (art. 880 c.c.). La presunzione è posta a tutela dell’uguale interesse dei proprietari confinanti alla sua costruzione ed utilizzazione, e si riferisce, pertanto, esclusivamente al muro che divide immobili della stessa natura (quindi il muro che separi edificio da edificio, cortile da cortile, orto da a orto ecc.). L’analoga natura degli immobili confinanti non presuppone tuttavia anche l’omogeneità della loro struttura materiale.

Conforme: Cass., 24 febbraio 2000, n. 2102
“La presunzione di comunione del muro divisorio prevista dall’art. 880 c.c., essendo stabilita a tutela dell’uguale interesse dei proprietari confinanti alla sua costruzione ed utilizzazione, riguarda solo il muro che divide immobili di uguale natura. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito che avevano escluso la presunzione di comunione del muro che divideva un edificio da un orto, presunzione strumentale all’applicazione della norma che riconosce al proprietario del muro il diritto di immettervi una trave)”.

Nel caso di muro divisorio tra edifici con altezze disuguali, la disciplina non riguarda la parte di muro dal punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto, con la conseguenza che tale parte del manufatto è di proprietà esclusiva di colui al quale tale parte appartiene, e che questi può chiedere il rispetto delle distanze legali dal confinante che realizzi una nuova costruzione.
La presunzione di comproprietà, fondandosi su uno stato di fatto, quale è l’esistenza di due edifici confinanti divisi da un muro di eguale utilità per l’uno e l’altro, comporta, in mancanza di prova contraria, la presunzione anche del compossesso del muro stesso, in considerazione dell’utilità che esso fornisce ad entrambi gli immobili (Cass., 23 febbraio 1990, n. 1348).


Nota Bene
L’intercapedine sotterranea tra due proprieta’ vicine, invece, non si puo’ ritenere di proprieta’ comune per il solo fatto di essere stata realizzata sulla linea di confine, essendo costituita da uno spazio vuoto e non pieno (a differenza del muro). Pertanto, la stessa va considerata parte dell’una o dell’altra proprieta’ frontistante (oppure di entrambe, a seconda dell’andamento della linea di confine che le separi), in considerazione della sua attuale funzione e della finalita’ originariamente riservatale da chi l’ha realizzata, secondo le sue caratteristiche oggettive, potendo in relazione ad essa configurarsi, di volta in volta (e ricorrendone i presupposti), un vincolo pertinenziale, oppure un asservimento di fondi reciproco ed incrociato (Cass., 22 maggio 1998, n. 5115).

La presunzione di cui si tratta ha tuttavia carattere relativo e spiega la sua piena operatività — sino a rendere irrilevante nel caso di muro di separazione fra due edifici l’eventuale anteriorità di uno di questi rispetto all’altro — soltanto in mancanza di prova contraria. Non vale, quindi, quando risulti che il muro è in realtà di proprietà esclusiva di uno dei due confinanti in base a uno qualunque dei modi di acquisto della proprietà stessa (contratto, usucapione ecc.). Di conseguenza, la presunzione è superata anche dall’accertamento che il muro è stato costruito nella sua interezza su una sola delle aree contigue, con conseguente acquisto per accessione (art. 934 c.c.) (Cass., 17 giugno 1999, n. 6034).

Conforme: Cass., 28 gennaio 1999, n. 756
“La presunzione “iuris tantum” di comunione del muro divisorio fra edifici sancita dall’art. 880 c.c. può essere vinta dalla prova della proprietà esclusiva del muro, facendo riferimento ad uno dei modi di acquisto della proprietà a titolo originario o derivativo, con la conseguenza che in difetto di tale prova contraria, la presunzione di comunione conserva la sua piena operatività. Nè può essere addotta per superare l’anzidetta presunzione, l’eventuale anteriorità di una delle due costruzioni separate, potendo valere ai fini della proprietà esclusiva solo il principio dell’accessione, ove la costruzione del muro sia intervenuta interamente sul suolo appartenente ad uno dei confinanti”.

La regola prevista dall’art. 880 c.c. riguarda soltanto il muro divisorio e non anche il muro di contenimento tra fondi a dislivello, il quale non si elevi in altezza al di sopra del livello del fondo sovrastante (Cass., 28 agosto 1993, n. 9137). Il muro divisorio non può poi dar luogo all’esercizio di una servitù di veduta, sia perché ha solo la funzione di demarcazione del confine e di tutela del fondo, sia perché, anche quando consente di guardare sul fondo altrui, non può mai costituire una situazione di soggezione di un fondo rispetto all’altro, dato che vi è una reciproca possibilità di affaccio per entrambe le proprietà confinanti (Cass., 25 gennaio 2000, n. 820).
Per ciò che riguarda i muri divisori posti tra i campi, cortili, giardini ed orti — con esclusione, quindi, dei muri di divisione tra edifici — l’art. 881 c.c. stabilisce, in determinati casi, un principio diverso. In particolare, la presenza, nel muro divisorio, di pioventi oppure di sporti, mensole, cornicioni ed altri segni indicatori, fa sorgere una presunzione di proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo dalla cui parte tali segni si presentano. Questi “segni indicatori” riguardano solo la proprietà del muro divisorio esistente tra due fondi (si ribadisce, non tra due edifici) e non possono naturalmente servire per determinare l’appartenenza del terreno adiacente allo stesso muro divisorio.
Quanto ai costi di riparazione e ricostruzione del muro comune, gli stessi sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata resa necessaria dal fatto di uno dei partecipanti. Il comproprietario di un muro comune può sottrarsi all’obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunciando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza. La rinuncia non libera però dall’obbligo delle riparazioni e ricostruzioni a cui il rinunciante abbia dato causa col fatto proprio (art. 882 c.c.).


Nota Bene
Mentre l’onere delle spese di riparazione e ricostruzione del muro comune per quelle cause di deterioramento dipendenti dal suo uso normale è a carico di tutti i comproprietari, in proporzione del diritto di ciascuno, e si trasferisce, perciò, a chiunque sia proprietario della cosa nel momento in cui si presenta la necessità della riparazione o della ricostruzione, l’onere delle spese provocate dal fatto di uno dei partecipanti, essendo connesso alla responsabilita’ personale di questo, grava esclusivamente sul soggetto che vi ha dato causa e non si trasferisce, quindi, solo a causa del trasferimento del diritto reale, al comproprietario che gli è succeduto (Cass., 30 marzo 1994, n. 3089).

Il proprietario che vuole abbattere un proprio edificio sostenuto da un muro comune può rinunciare alla comunione del muro e procedere alla demolizione, ma deve farvi le riparazioni e le opere che la demolizione rende necessarie per evitare qualsiasi danno al vicino (art. 883 c.c.). Ovviamente, il relativo obbligo non si estende ai danni che non siano a lui imputabili.

Conforme: Cass., 19 ottobre 1998, n. 10325
“Il proprietario che demolisce il muro comune è obbligato ad eseguire le riparazioni necessarie ad evitare danni ai vicini. Tuttavia tale obbligo - il quale costituisce oggetto di un’obbligazione “propter rem” - non si estende, per difetto del nesso causale, ai danni ascrivibili casualmente alla condotta di altri soggetti (terzi esecutori di altre opere di demolizione) od alle carenze strutturali del fabbricato”.
Il muro che serve di divisione tra si presume comune quando separi immobili della stessa natura. La relativa presunzione tuttavia non opera quando risulti che il muro è in realtà di proprietà esclusiva di uno dei due confinanti in base a uno qualunque dei modi di acquisto della proprietà stessa. Per i muri divisori posti tra i campi, cortili, giardini ed orti, la presenza di pioventi, sporti ed altri segni indicatori, fa sorgere una presunzione di proprietà del muro a favore del fondo dalla cui parte tali segni si presentano.