Quali beni e diritti sono soggetti ad esecuzione immobiliare?

L’esecuzione immobiliare può colpire non solo il diritto di proprietà su beni immobili, ma anche altri diritti reali che abbiano valore di scambio e siano trasferibili. Il pignoramento si estende, inoltre, automaticamente anche ai frutti, agli accessori ed alle pertinenze dell’immobile pignorato. Vi sono tuttavia, anche limitazioni alla pignorabilità di determinate categorie di immobili.

L’art. 555 c.p.c., che disciplina la forma del pignoramento, fa espressamente riferimento, non solo ai beni immobili, ma anche ai diritti immobiliari; prescrive, infatti, che “l’atto di pignoramento deve indicare esattamente i beni ed i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione”.
All’esecuzione immobiliare risultano, pertanto, assoggettati, per espressa previsione normativa, non solo il diritto di proprietà del debitore su determinati beni immobili, ma anche il diritto di usufrutto, la nuda proprietà, il diritto del concedente e dell’enfiteuta ed il diritto di superficie.
Il pignoramento non può, invece, colpire i diritti di uso e di abitazione che, ai sensi dell’art. 1024 c.c., sono inalienabili e le servitù, che non sono trasferibili separatamente dal fondo cui accedono.
Vi sono inoltre alcune particolari categorie di beni che non sono pignorabili: così i beni del demanio pubblico ed in generale, i beni, destinati allo svolgimento di pubbliche funzioni, i beni delle regioni, delle province e dei comuni soggetti al regime dei beni demaniali, i cimiteri ed i mercati comunali ed i diritti reali che tali persone giuridiche pubbliche hanno su beni appartenenti ad altri soggetti, costituiti per l’utilità dei beni soggetti al regime dei beni demaniali o al conseguimento di fini di pubblico interesse.


Conforme: Cass., 10 luglio 1986, n. 4496
“Con riguardo ad una sentenza di condanna al pagamento di somme di denaro, la posizione della p.a. non è diversa da quella di ogni altro debitore, con conseguente ammissibilità dell’azione esecutiva per espropriazione; tuttavia, rispetto ai beni concretamente assoggettabili ad esecuzione, restano esclusi quelli facenti parte del patrimonio indisponibile, fra i quali vanno annoverati — oltre gli edifici destinati a sede degli uffici pubblici, con i loro arredi (art. 826, ultimo comma, c.c.) — gli altri beni destinati a pubblico servizio, accertandosi tale destinazione in concreto e con riguardo ai singoli beni sui quali si esperisce l’azione esecutiva”.

Una particolare disciplina è riservata anche ai beni costituiti in fondo patrimoniale ex art. 170 c.c.; tali beni sono pignorabili unicamente per debiti contratti per i bisogni della famiglia; tale vincolo è, tuttavia opponibile ai terzi. La limitazione alla pignorabilità di tali beni opera, tuttavia unicamente, qualora il contratto di costituzione del fondo patrimoniale sia stato annotato a margine dell’atto di matrimonio.

Conforme: Cass., 31 maggio 2006, n. 12998
“In tema di fondo patrimoniale, il criterio identificativo dei crediti il cui soddisfacimento può essere realizzato in via esecutiva sui beni conferiti nel fondo va ricercato nella relazione esistente tra gli scopi per cui i debiti sono stati contratti ed i bisogni della famiglia, conseguenza che l’esecuzione sui beni del fondo o sui frutti di esso può avere luogo qualora la fonte e la ragione del rapporto obbligatorio abbiano inerenza diretta ed immediata con i bisogni della famiglia.”

Cass., 15 marzo 2006, n. 5684
“La costituzione del fondo patrimoniale prevista dall’art. 167 c.c. per l’opponibilità ai terzi del vincolo, impone l’annotazione a margine dell’atto di matrimonio, mentre la trascrizione imposta per gli immobili dall’art. 2647 c.c. risponde ad una funzione di pubblicità-notizia e non sopperisce al difetto di annotazione nei registri dello stato civile, che non ammette deroghe o equipollenti, restando irrilevante la conoscenza che i terzi abbiano acquisito altrimenti”.

Nota Bene
A norma dell’art. 2912 c.c., il pignoramento estende i suoi effetti automaticamente anche agli accessori, ai frutti ed alle pertinenze del bene pignorato, anche se non richiamati negli atti; dall’atto deve emergere l’eventuale diversa volontà di escludere la estensione.


Conforme: Cass., 16 novembre 2000, n. 14863
“L’identificazione del bene pignorato, in base agli elementi obiettivi contenuti negli atti della procedura espropriativa, non esclude l’applicabilità dell’art. 2912 c.c., in virtù del quale il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della cosa pignorata, qualora la descrizione del bene stesso non contenga elementi tali da far ritenere che, in sede di vendita, si sia inteso escludere la suddetta estensione. Pertanto, anche il terreno che circonda un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato, in concrete circostanze può essere considerato come una cosa unica con lo stesso bene pignorato, al pari delle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione”.

In applicazione di tale principio il pignoramento di un terreno si estende, in difetto di diversa contraria previsione, al fabbricato che su tale terreno è stato costruito che non sia scindibile dal suolo e che sia del medesimo proprietario.

Conforme: Cass., 10 ottobre 1987, n. 7522
“Il pignoramento di un terreno si estende, in difetto di espressa previsione contraria, al fabbricato che insiste sul terreno medesimo, ove tale fabbricato manchi di autonomia economica (possibilità di separazione dal suolo), o di autonomia giuridica (spettanza della proprietà a soggetto diverso dal proprietario del suolo), si da costituire parte integrante di un’unica entità immobiliare”.

Il pignoramento si estende anche ai corrispettivi della locazione dell’immobile pignorato, che sono considerati frutti; l’estensione è tuttavia limitata ai soli canoni successivi al pignoramento.

Conforme: Cass., 3 ottobre 2005, n. 19323
“Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene, per effetto del quale la proprietà del bene e dei frutti si trasferisce all’aggiudicatario. Pertanto qualora il locatore venga nominato custode dell’immobile pignorato, mutando il titolo del possesso del bene, può richiedere il pagamento dei canoni solo nell’esercizio del potere di amministrazione e gestione del bene”.
Il pignoramento colpisce il diritto di proprietà ed i diritti reali su beni immobili, quali l’usufrutto, la nuda proprietà, il diritto del concedente, dell’enfiteuta ed il diritto di superficie; si estende, automaticamente, ai frutti, agli accessori ed alle pertinenze dei beni pignorati. Impignorabili sono i beni del demanio pubblico ed, in generale, i beni immobili destinati a consentire lo svolgimento di una pubblica funzione. Pignorabili per i soli debiti contratti per i bisogni della famiglia, sono i beni costituiti in fondo patrimoniale, se il contratto di costituzione del fondo patrimoniale è stato annotato a margine dell’atto di matrimonio.